מילון מושגים

Single Family

נכס, בית פרטי, בדרך כלל על שטח אדמה, הרשום על שם בעלים יחיד. בארץ אנחנו קוראים לו וילה. בארה”ב זה יכול להיות מבית קטנטן עם חדר אחד עד וילה ענקית המשתרעת על שטח אדמה נרחב.

 

Multi Family

נכס, הכולל בד”כ מספר דירות (מדו משפחתי עד מאות ואלפי דירות במתחם משותף) המיועדות להשכרה, והכל רשום על שם בעלים יחיד (בד”כ חברה אך גם אנשים פרטיים יכולים להחזיק בבעלות כזו). הנכס יכול להיות בנין דירות אך גם שכונה עם הרבה בתים שונים ו/או דומים באותו מתחם. הדיירים משלמים דמי שכירות חדשיים למנהל המתחם מטעם הבעלים וזה דואג לרווחת הדיירים ולתחזוקת המתחם. נחשב לנכס מסחרי מניב

 

Condo

נכס, בדרך כלל דירה בבעלות יחיד במתחם מרובה דירות.


Town Home

נכס, בדרך כלל בית פרטי בעיר, שהינו חלק משכונה. בדרך כלל , על פי דרישות ועד השכונה שבתמורה שומר על האינטרסים ועל חזות השכונה

 

נכס מניב

נכס המושכר או המניב תשואה לבעליו. יכול להיות כל סוג של נכס.

 

חברת LLC

חברה אמריקאית בעלת אחריות מוגבלת השקופה לצרכי מס. יתרונה בעובדה שהיא אכן משמשת כחברה בעלת יתרונות של גבול אחריות (שאינו אישי) ומצד שני הינה שקופה לצרכי מס של הבעלים. ז”א מבחינת מס, חל על בעליה מיסוי כאדם פרטי. משקיעים רבים – בעיקר כאלה שבבעלותם יותר מנכס יחיד מעדיפים לרשום את נכסיהם באמצעות LLC . LLC מאפשרת בעלים רבים השותפים בנכס ועדיין כל אחד מהבעלים ימוסה בנפרד.

 

מנהל נכסים (Property manager)

מקובל על משקיעים בארה”ב להשתמש במנהל נכסים מקומי, הקרוב לנכס, כדי שזה ינהל את השוכרים, ופשט וינהל את התחזוקה ואף יפנה את הדיירים הסוררים, הכל על פי ההסכם. מנהל הנכסים הינו שלוחו של הבעלים לניהול הנכס. זה מתבצע באמצעות תשלום דמי ניהול שנתיים בגבה של בין 6-10% ממחיר השכירות, ובתוספת כל העלויות השוטפות של התחזוקה שהמנהל מבצע. בדרך כלל, בעת רישום הנכס, המנהל גובה בנוסף לדמי הנהול – סכום בגבה חודש אחד, הכל על פי הסכם בינו ובו הבעלים

  

 חברת הנכס

בדרך כלל מדובר בחברת LLC שמחזיקה בנכס. ליאור משתמשת במבנה זה.

 

  חברת אחזקות / חברת המשקיעים

בדרך כלל חברת LLC שהוקמה לצורך אחזקה משותפת בחברת נכס על ידי מספר בעלים/משקיעים. ליאור משתמשת במבנה זה. מבנה משפטי זה מבודד את המשקיעים מכל המחויבויות של חברת הנכס (לקבלני משנה, לבנקים, לרוכשי הדירות, תאונות עובדים וכד’) תוך שהוא שומר על בעלות המשקיעים בחברת הנכס

 

 מס הכנסה פדרלי

המס אותו משית הממשל הפדרלי של ארצות הברית על כל הכנסה המופקת בארה”ב. כל בעל נכס ו/או תושב אמריקאי מחוייב להגיש דו”ח הכנסות שנתי שבעקבותיו נגבה המס על ידי רשות המס הפדרלית של ארה”ב

 

מס מדינה /  מס מקומי

המס אותו משית הממשל של המדינה המקומית. זהו מס נוסף הנגבה על ידי רשויות המדינה בנוסף למס הפדרלי על ההכנסה במדינה

 

אמנת כפל מס

ארה”ב לישראל קיימת אמנת מס המונעת תשלום מס כפול. אזרח ישראלי ששילם מס בארה”ב יוכל לקזזו מתשלום המס בארץ

 

 יזם נדל”ן

אדם או חברה היוזם ומפעיל פרויקט נדל”ני כלשהו בדרך כלל למטרה עסקית ורווחים במהלך ו/או בסוף הפרויקט. לדוגמא – חברת Lior ventures  הינה יזם, הרוכש מגרש, ובונה עליו דירות למכירה.

 

 עסקת פליפ

עיסקה בה נרכש נכס למטרת מכירתו המהירה וגריפת רווח מהיר אם באמצעות השבחה או כל מודל עיסקי אחר. לדוגמא: רכישת בית ישן, שיפוצו ומכירתו מחדש, במחיר גבוה, תוך מספר חודשים

.
  מימון מחדש

בארה”ב מקובל לממן את רכישת הנכס באמצעות קבלת הלוואה, סוג של משכנתא לדוגמא. גובה המשכנתא נקבע על פי ערך הנכס. אם עלה ערך הנכס – ניתן לשערך אותו ולבקש משכנתא בסכום גבוה יותר, ובעצם לבצע כך מימון מחדש. יזמים רבים משתמשים בשיטה זו כדי “להחזיר הביתה” את ההון העצמי לאחר שהנכס השביח את ערכו ואז להמשיך לקבל את התשואה השכירות על הנכס .

 

תשואה מועדפת

בדרך כלל תשואה שהמשקיע מקבל מהשקעתו בנכס – לפני שהיזם מקבל פרי על יוזמתו. לדוגמא: ליאור מספקת למשקיעיה תשואה מועדפת של מספר אחוזים לשנה, כך שאפילו אם התכנית העסקית לא תגיע ליעדיה, המשקיע יקבל את הריבית המועדפת לפני היזם, ובכך מאתגרת את היזם להשיג ביצועים מוצלחים בעבודה על הפרויקט.

 

  תשואה שנתית

התשואה באחוזים של הנכס לשנה

 

  תשואת הפרויקט

התשואה על ההון באחוזים בתום הפרויקט

 

 

IRR – תשואה פנימית

התשואה של הפרויקט על ההון העצמי שהושקע, מהוונת ליום תחילת ההשקעה
 

Title Company

מוסד אמריקאי המאפשר לסכם עיסקת נדל”ן בארה”ב באופן מאובטח. לפני העברת הכספים למוכר החברה מחזיקה את הכספים בנאמנות ודואגת לבדוק את כל המסמכים והרישומים, מבטחת נגד זיופים, ודואגת להעברת הנכס לקונה רק לאחר תשלום כל החובות על ידי המוכר. בסוף התהליך החברה (שעובדת תמורת תשלום), מכינה דו”ח מפורט על כל התשלומים שבוצעו ומעבירה את הנכס רישומית לידי הקונה שמקבל את מסמך הבעלות על הנכס

 

 

Deed

מסמך הבעלות על הנכס. המסמך מוצא על ידי ה title company  לאחר כיסוי מלוא התשלום. מסמך זה הינו המקבילה שלנו לשטר בעלות בטאבו.

 

 

Broker

מתווך. בארה”ב רוב עיסקאות הנדל”ן מבוצעות ומאותרות באמצעות מתווכים מוסמכים. עמלת המתווך המקובלת הינה 3%.
 

  דמי תיווך

בארה”ב רק המוכר משלם דמי תווך של 6% לברוקר שלו שמעביר מתוך זה מחצית לברוקר של הקונה.

 

Comments are closed.